Trong thời gian qua, các cơ quan tố tụng của Thành phố đã khởi tố, điều tra, truy tố, xét xử nhiều vụ án hình sự về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản liên quan đến việc phân lô bán nền và mua bán căn hộ. Dù pháp luật đã có quy định, nhưng các đối tượng phạm tội đã lợi dụng nhu cầu an cư, sự thiếu hiểu biết của người dân để - thực hiện hành vi gian dối, với nhiều thủ đoạn tinh vi. Các đối tượng đã chuyển nhượng các nền đất, căn hộ không đủ điều kiện chuyển nhượng để chiếm đoạt số tiền lớn, gây thiệt hại lớn về tài sản của người dân, làm mất niềm tin của người dân vào cơ quan nhà nước, đồng thời ảnh hưởng đến an ninh, trật tự tại địa phương.
Đối với việc phân lô, bán đất nền, trong nhiều vụ án, các đối tượng chưa hoàn tất thủ tục mua bán đất nền chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thậm chí nhiều trường hợp các đối tượng chỉ mới thực hiện việc đặt cọc chuyển nhượng đất, chưa có văn bản xin chủ trương đầu tư dự án. Các dự án hầu hết đều là đất nông nghiệp chưa được chuyển mục đích sang đất ở, chưa thực hiện xây dựng kết cấu hạ tầng mà chỉ dừng ở việc chặt cây, san lấp mặt bằng... Các đối tượng tự vẽ, lập các dự án không có thật, tự lập bản vẽ chi tiết 1/500 thể hiện kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công hình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và bản đồ phân lô... sau đó tổ chức quảng cáo rầm rộ, chuyển nhượng cho các cá nhân để nhận tiền và chiếm đoạt.
Đối với việc chuyển nhượng căn hộ, trong nhiều vụ án, toàn bộ dự án căn hộ đã thế chấp cho tổ chức tín dụng để vay tiền. Mặc dù hợp đồng quy định rõ trong thời gian thế chấp nếu không được sự đồng ý bằng văn bản của bên nhận thế chấp thì không được chuyển đổi, chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn hoặc dùng tài sản để đảm bảo cho nghĩa vụ khác nhưng các đối tượng vẫn ký hợp đồng bán căn hộ cho khách hàng, trong đó có căn hộ bán cho nhiều người.
Từ thực tiễn nêu trên, khi có nhu cầu thực hiện giao dịch bất động sản, để phòng ngừa các hành vi lừa đảo thông qua hình thức mua bán đất nền, căn hộ, người dân cần chủ động thực hiện các biện pháp sau:
1. Hiện nay, khi Sở Xây dựng ban hành Thông báo nhà ở đủ điều kiện bản đối với nhà ở hình thành trong tương lai bên cạnh gửi Chủ đầu tư sẽ gửi kèm cho các cơ quan quản lý nhà nước như ( Văn phòng đăng ký đất đai, Ủy ban nhân dân quận huyện nơi có dự án...) và được đăng tải công khai trên Wedsite của Sở Xây dựng tại đường dẫn (https://soxaydung.hochiminhcity.gov.vn/web/vi/phat-trien- nha-va-thi-truong-bat-dong-san).
Do đó, khi có nhu cầu thực hiện giao dịch bất động sản, người dân cần chủ động tra cứu đường dẫn của Sở Xây dựng nêu trên.
2. Phải tìm hiểu về tình trạng pháp lý của thửa đất bằng cách trực tiếp thực địa, đánh giá hiện trạng thửa đất và tìm hiểu thông tin chính xác về vị trí cũng như chủ sở hữu của thửa đất đó. Đồng thời, phải quan sát thửa đất đó cũng như các thửa đất liền kề xem khu vực đó có nằm trong quy hoạch xây dựng công trình phục vụ mục đích công cộng hoặc an ninh quốc phòng hay không.
Về tính pháp lý, phải yêu cầu bên chuyển nhượng cung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để kiểm tra. Trong trường hợp tài sản đã bị thế chấp tại ngân hàng thì giấy tờ này sẽ được ngân hàng quản lý. Ngoài ra, cũng phải kiểm tra xem thửa đất có thuộc diện bị cơ quan thi hành án kê biên để thanh toán nghĩa vụ nào khác hay không. Vấn đề này có thể tra cứu trên trang thông tin điện tử của Cục Thi hành án dân sự. Ngoài ra, có thể liên hệ Ủy ban nhân dân Phường nơi có bất động sản để tra cứu thông tin liên quan đến thửa đất muốn mua.
3. Cần phải nắm bắt những quy định liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo đó, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải lập thành văn bản có công chứng. Bên cạnh đó, đối với thửa đất mà người bán được nhận thừa kế, phải lưu ý về tính hợp pháp của việc nhận thừa kế bằng việc kiểm tra các giấy tờ như di chúc, văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế hợp lệ, văn bản khai nhận di sản thừa kế... Trong trường hợp không kiểm tra, khi các đồng thừa kế của người bán có ý kiến, tranh chấp thì sẽ ảnh hưởng tới quyền lợi của người mua.
4. Trong các giao dịch về đất đai, việc đặt cọc để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ được áp dụng rất thường xuyên. Tuy nhiên, đây là một bước có thể bị lợi dụng để lừa đảo bằng các thủ đoạn như bùng tiền, chặn liên lạc; nhận tiền cọc nhưng không thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay "lật kèo", không muốn bán do giá trị đất tăng cao.
Bởi vậy, phải đảm bảo tính pháp lý cho việc đặt cọc bằng cách lập hợp đồng đặt cọc có công chứng, ghi nhận đầy đủ thông tin người đặt, nhận cọc và tùy thuộc giá trị nhà đất mà lựa chọn mức cọc phù hợp. Kèm theo đó, cần lập biên bản xác thực việc giao tiền cọc kèm hợp đồng để ghi nhận có việc đã đưa tiền cho bên nhận cọc. Khi có tranh chấp phát sinh thì các tài liệu trên là căn cứ để đòi lại quyền lợi thông qua các biện pháp giải quyết như thương lượng, hòa giải hay khởi kiện tại Tòa án.
5. Sau khi đã ký xong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp,. nhiều trường hợp người bán không bàn giao tài sản. Do đó, cần phải có những biện pháp nhằm ngăn chặn việc này như lập các điều khoản hoặc lập một phụ lục riêng kèm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản trên đất về việc bàn giao lại tài sân. Trong đó cần quy định rõ về thời gian bàn giao, địa điểm bàn giao chính xác để làm căn cứ yêu cầu các cơ quan giải quyết quyền lợi khi có tranh chấp.
6. Mặt khác, để thực hiện giao dịch bất động sản đất nền, căn hộ được rõ ràng, mịnh bạch, người dân cần tìm hiểu hồ sơ pháp lý của dự án bất động sản có ý địnhđầu tư qua các kênh thông tin chính thống, tránh để bị đối tượng xấu lợi dụng, chủ động yêu cầu phía chủ đầu tư dự án hoặc các sản phân phối sản phẩm trình những giấy tờ cần thiết để chứng minh như: được cấp phép thực hiện dự án, vị trí dự án, giá trị lô đất và căn hộ, năng lực chủ đầu tư, giấy ủy quyền môi giới về việc ký hợp đồng đặt cọc (nếu bên bán không phải chủ đầu tư), đồ án quy hoạch, thiết kế xây dựng dự án tương lai, giấy phép xây dựng, phê duyệt tiến độ thực hiện dự án, các thủ tục pháp lý khác có liên quan đến dự án...
7. Người dân không nên mua đất nền sử dụng giấy chứng nhận nhà, đất (hay gọi là "sổ hồng") chung vì quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt nhà, đất cũng đang chung với chủ thể khác, vấn đề tranh chấp rất dễ dàng xảy ra. Sau này, người sử dụng gặp khá nhiều rắc rối: tách sổ không được do không đủ diện tích tối thiểu để tách thửa, có người chịu thỏa thuận, có người không và đặc biệt đất sổ chung không - thể xác định được ranh giới, vị trí đất của các nền trên bản đồ. Như vậy, quyền và lợi ích của các chủ thể không được bảo vệ hoặc không thể chứng minh được.
Trung tâm Văn hóa - Thể thao Quận 4